▲ #누수 #누수탐지 자료사진 (사진 = 법률닷컴)

아파트를 매매했는데 계약 당시에는 찾아볼 수 없었던 흠결이 발생했다. 아래층 천정에 누수 현상이 발생한 것. 이와 관련 법무법인 로윈의 이윤대 변호사는 <로윈TV>-당신의 인생변호사에서 ‘아파트를 매매한 4개월 후 누수가 발생한 경우 매도인에게 책임을 물을 수 없다’는 판례를 소개했다. 

이윤대 변호사는 “A씨와 B씨는 2019년 6월에 서울에 있는 한 아파트를 C씨로부터 매수하고 8월달에 소유권 이전등기를 마쳤다”면서 “그리고 10월경 매매 계약 당시에는 발견되지 않았던 누수 현상이 나타나서 아랫집이 피해를 입는 현상이 나타나 누수원인을 탐지하고 보수공사를 실시했다”고 말했다.

이어 “그럼에도 불구하고 두 달 후인 12월 달에 또 누수가 발생했다”면서 “그래서 2020년 1월 달에 아파트 욕실 전체를 재시공하게 되었다. A씨는 그 후 전 소유자였던 C씨를 상대로 민법 제580조 575조에 따른 하자 담보책임을 물어서 소송을 제기했다”고 설명했다.

계속해서 “법원은 매도인의 하자 담보책임에서 하자의 존부는 매매 계약 성립시를 기준으로 판단한다”라고 소개하면서 “매매 계약을 한 시점하고 잔금을 치르는 이행 완료 시점이 보통 몇 달이 지나가면서 그때는 잔금을 치르는 시기를 기준으로 판단해야 된다. 그런데 A씨가 주장하는 사정만으로는 매매 계약 성립 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 했을 때 이 아파트에 하자가 존재했다고 보기 어렵다고 판단을 했다”고 말했다.

이 변호사는 “이 아파트 같은 경우에 사용승인 즉 건축이 되고 나서 입주한 지 한 14년이 된 아파트였다. 그래서 아파트가 누수가 조금 발생을 하고 있었다”면서 “그러면 이건 건축물 내부적 원인에 따라서 누수가 배관이나 욕실 전체에 존재하고 있었기 때문에 만약에 이 계약 시점에 누수가 있었다고 한다면 그 계약 시점에 바깥으로 이게 보였을 것”이라고 설명했다.

이어 “이 아파트 같은 경우에는 2018년도에 다른 집들에도 누수가 발생했었다. 그래서 A씨 같은 경우에 이 집을 매매했을 당시에는 누수 현상이 발생하지 않았다라고 판단한 것”이라면서 “A씨 등은 두 차례 매매 계약 등을 위해 방문했을 때 (누수가 있었다면)도배지 어느 부분에 곰팡이 등이 있었을 것이다. 그런 부분이 소유권 변동시 까지는 없었다가 나중에 나타난 부분은 매도인에게 책임을 묻기 어렵다고 판단을 한 것”이라고 말했다.

계속해서 “매수인이 하자 부분은 과실로 알지 못했다는 부분에 대해서는 매도인이 입증 책임을 진다”면서 “매수인에게 유리해 보이지만 실제로는 그렇지 않다”고 강조했다.

또 “계약서를 쓸 때 중계 대상물 설명서에 공인중개사들이 꼭 쓰는 것 중의 하나가 누수 부분”이라면서 “물도 틀어보고 보일러도 가동시켜 보고 물이 제대로 나오는지 이런 걸 확인했다라는 부분을 설명서에 쓴다”고 말했다.

이 변호사는 “계약 이후에 (하자가)발생하면 사실은 매수인 입장에선 어떻게 보면 속된 말로 재수가 없는 것”이라면서 “지은 지 얼마 안 된 아파트라고 한다면 별문제가 없다. 그런데 10년 정도 되면 보증기간도 끝이 나고 매도인 책임인지 매수인 책임인지 시시비비를 가리는 경우가 되게 많다”고 지적했다.

이어 “바나나로 설명한다면 바나나가 상하진 않았는데 유통기한이 다 되어 가는 바나나를 내가 샀다. 팔 때는 아직 상하지는 않았다. 그런데 내가 사서 하루 이틀 지나니까 이게 상해버린 거다. 이런 거는 내 책임이라는 게 명확하다. 그런데 집은 겉은 확인이 되는데 속을 알 수가 없다. 법리 사항을 따지면 누구 책임인가 이런 걸 물었을 때 매수인이 책임져야 된다. 매도인이 책임져야 된다. 이거를 정확하게 말씀드릴 수가 없다. 매매 시점에 이걸 판단하는 방법은 한 가지”라고 강조했다.

계속해서 “법원에서는 샀던 그 시점에 누수가 있었다는 부분을 사실상 매수인이 입증을 하게 되는 것”이라면서 “내가 이사 하자마자 실제로 누수가 있는 집을 산 거라면 며칠 내에 벽 등에 곰팡이가 슬면서 물이 흘러 내리는 부분이 실제로 확인이 된다. 그 말은 내가 사고 나서 몇 달간 없었다면 그리고 그 이후에 아랫집에서 물이 새기 시작했다면 그럼 나한테 소유권이 넘어온 이후에 벌어진 일이기 때문에 매도인에게 책임을 물을 수가 없다는 것”이라고 말했다.

또 “지은 지 한 1, 2년 된 집은 매도인 책임을 묻기가 쉽다. 누수가 발생했다고 하면 이미 누수가 된 집을 나한테 팔았다고 법원에서 아마 볼 것이다. 새집이기 때문이다. 그런데 우리는 보통 5년 이상 된 집에 이사 가는 경우가 많다”고 설명했다.

이 변호사는 이같이 설명한 후 “법원은 소유권을 받아 오는 그 날 누수가 있었냐 없었냐를 기준으로 판단을 한다”면서 “전 주인이 가지고 있을 때까지만 하더라도 문제가 없었던 게 내가 가져오자마자 바나나처럼 내가 사서 몇 달 후에 상해 버린 것처럼 소유권자인 내가 책임을 지게 되는 것”이라고 다시 한번 강조했다. 

#누수 #아파트매매하자 #이윤대