[기자주] <法은 내 친구>는 우리 생활과 밀접한 법률을 상황을 설정해 설명하고자 합니다. 아는 만큼 도움이 되는게 법이기 때문입니다. <法은 내 친구>는 대법원 뉴스레터의 ‘생활법률’을 상황에 맞게 각색합니다.

▲ 부동산 자료사진    (사진 = 법률닷컴)

집을 구하다 보면 정식 계약하기전 이런저런 사정으로 가계약을 먼저 할 경우가 종종 있습니다. 특히 부동산중개사 사무소에서 아파트의 동·호수를 특정하고, 총 매매대금을 정하고, 잔금 지급일자나 입주일자를 협의한 후 가계약금을 입금했습니다. 하지만 사정이 생겨 계약을 체결할 수 없게 될 경우 가계약금은 돌려 받을 수 있을까요? 

대법원은 이 같은 경우 “부동산 매매 계약 시에 통상적으로 계약하기 전에 부동산 물건을 잡아두기 위해 계약서 없이 가계약금을 지급하기도 한다”면서 “가계약금이 지급되고 본 계약이 체결되어 매매가 완료된다면, 아무런 문제가 없다. 그러나 가계약금 지급단계에서 계약이 이루어지지 않은 경우에 가계약금의 반환 여부에 관한 분쟁이 발생할 수 있다”고 설명했습니다. 

이어 “가계약은 24시간 내에 해지할 수 있다든지, 3일 내에는 언제든지 돌려받을 수 있다고 생각하는 사람들도 많다”면서 “또한 부동산 중개업자도 가계약금을 받으면서 계약이 안 될 경우에 돌려준다고 말하기도 한다. 그러나 이는 사실이 아니다. 가계약금은 ‘매도인과 매수인 사이에 매매계약이 체결되었는지?’ 여부에 따라 반환 여부가 결정된다”고 말했습니다.

계속해서 판례를 들면서 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다고 판시하였다”고 지적했습니다.

대법원은 또 “구체적으로 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다고 판결했다.(대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결)”고 설명했습니다. 

이어 “부동산 매매계약에서 중요부분이란 매매목적물, 매매대금, 대금 지급방법에 대한 합의”라면서 “위 사례와 같은 경우 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있다. 즉 가계약금을 지급한 경우에도 부동산 매매계약이 성립한 것”이라고 말했습니다.

계속해서 “이때에는 매수인 측이 부동산을 매수하지 않기로 결정하였다면 가계약금을 돌려받을 수 없다.(매도인은 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 는 있습니다.)”면서 “그러나 매도인과 이런 부분에 대해 어느 정도 구체적으로 협의되지 않았다면, 가계약금을 돌려받을 수 있을 것”이라고 덧붙였습니다.