[기자 註] 法은 우리 사회의 질서를 규율하는 장치입니다. 문제는 이 法이 쉽지 않다는 것입니다. 사회가 복잡할수록 法에 기대는 몫은 더욱 커집니다. <법률닷컴>이 [쉬운 法 어려운 法] 시리즈를 통해 쏟아져 나오는 판결 가운데 우리 생활과 밀접한 사례를 골라 해설을 곁들여 알리면서 복잡한 法을 쉬운 法으로 만들어 보고자 합니다. 

▲ 아파트 자료사진  (사진 = 법률닷컴)

공공건설임대주택의 임차권을 양수받으려는 자가 무주택 세대구성원에 해당하는지 여부가 문제된 사안에서 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없다는 대법원 판례가 나왔습니다. 

‘무주택세대 구성원’이란 임차권 양도 당시 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 의미한다는 판례입니다. 그리고 주택의 ‘소유’ 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정될 수 밖에 없다고 판단한 것입니다. 

대법원 제2부(주심 조재연)는 자신이 소유하던 기존 주택을 매도하는 계약만 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐주지 않은 상태에서 공공건설임대주택의 기존 임차인으로부터 임차권을 양도받아 실제 거주하면서 임대사업자를 상대로 소유권이전등기를 구한 사건에서 임차권 양도 계약의 효력을 인정하여 피고가 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있다고 본 원심을 파기·환송했습니다(대법원 2022.10.27 선고 2020다266535 판결) 

재판부는 "원고가 임차권 양도 당시 기존 주택을 매도하는 계약을 체결하였더라도 소유권이전등기를 마쳐주지 않은 이상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 ‘무주택 세대구성원’ 요건을 충족하였다고 볼 수 없어 그 임차권 양도 계약의 효력을 인정할 수 없을 뿐만 아니라 원고가 임차권을 양수받아 실제 거주하였더라도 공공건설임대주택의 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다"면서 이같이 판단 한겁니다. 

이에 따라 임대사업자가 임차권 양도에 동의하였다는 등의 사정만으로 원고의 임차권 양도 계약의 효력을 인정하여 피고가 원고에게 임대주택의 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있다고 본 원심을 파기한 것입니다. 

영무건설은 국민주택기금의 지원을 받아 세종시에 임대주택을 짓고 2012년 7월 12일 입주자모집공고를 하였습니다. B씨는 영무건설로부터 이 사건 임대주택을 임차하였다가 2016년 6월 17일 영무건설의 동의를 얻어 A씨와 임대아파트의 임차권을 양도하는 계약을 체결하였습니다. 

A씨는 같은 날 영무건설과 임대차계약을 체결한 후 2016년 7월 15일 전입신고를 마쳤습니다. C사는 2017년 12윌 5일 영무건설로부터 이 사건 임대주택을 매수한 후 2018년 1월 5일 소유권이전등기를 마쳐 임대사업자의 지위를 승계한 다음, 2018년 9월 13일 A씨와 기존과 동일한 조건과 내용으로 다시 임대차계약을 체결하였습니다. 

한편, A씨는 2004년 6월 10일 대전 중구의 한 주택을 매수하여 2004년 7월 9일 자신 명의로 소유권이전등기를 마쳤다가, 2016년 5월 30일 D씨에게 기존 주택을 매도하는 매매계약을 체결한 다음 2016년 7월 25일 소유권 이전등기를 마쳐 주었습니다. 

A씨는 C사를 상대로 이 사건 임대아파트에 관하여, 조기분양전환대금 중 미지급대금을 지급받음과 동시이행으로 2019년 1윌 7일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 구하고, 예비적으로 매수청약에 대한 승낙의 의사표시 등을 구했습니다. 

이에 대해 항소심은 A씨가 기존 주택을 매도한 후 B씨로 부터 임차권을 적법하게 양도받아 실질적으로 무주택 세대구성원 요건을 충족하였고 그 후 실제 거주하면서 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득하였다고 보아, 원고의 주위적 청구를 인용한 제1심 판결을 그대로 유지했었습니다.