▲ 서울행정법원 자료사진      ©법률닷컴

서울행정법원이 재건축조합이 신축한 공동주택의 수분양자들이 분양대금의 90%를 납부하고 입주해 실제 사용·수익을 하고 있더라도, 잔금 지급과 소유권 이전등기 등 실질적인 소유권 취득 요건을 갖추지 못했다면 재산세 납세의무자는 수분양자가 아닌 조합이라고 판단했다.

서울행정법원 제4부는 재산세 등 부과처분 취소 소송에서 원고인 재건축정비사업조합 A의 청구를 모두 기각하고, 소송비용 역시 원고가 부담하라고 판결했다.(판결선고 2026. 3. 20. 2025구합54534)

이번 판결은 재건축사업 현장에서 임시사용승인을 받아 입주한 수분양자의 재산세 부담 주체를 둘러싼 분쟁에 대해 ‘사실상 소유자’의 판단 기준을 보다 명확히 했다는 점에서 주목된다.

“입주했어도 잔금 미납이면 사실상 소유자 아니다”

A조합은 서울 강남구 일대에서 재건축사업을 시행해 공동주택을 신축하고 2023년 임시사용승인을 받았다.

이 가운데 405세대의 수분양자들은 「주택공급에 관한 규칙」 제60조 제4항 제4호에 따라 전체 분양대금의 10%를 남겨둔 상태에서 2024년 6월 1일 이전 입주했다.

이에 강남구청은 2024년도 재산세 과세기준일 현재 해당 공동주택의 소유자를 조합으로 보고 2024년 7월과 9월 각각 재산세 등을 부과했다.

조합 측은 “수분양자들이 분양대금의 90%를 납부했고 이미 입주해 실질적으로 사용·수익하고 있으므로 지방세법상 사실상 소유자는 조합이 아니라 수분양자”라며 과세처분 취소를 주장했다.

그러나 법원은 이를 받아들이지 않았다.

재판부는 지방세법 제107조 제1항의 ‘사실상 소유자’는 공부상 등기 여부와 무관하게 실질적인 소유권을 가진 자를 의미한다고 전제하면서도, 이는 취득세의 과세객체인 ‘취득’을 전제로 판단해야 한다고 봤다.

특히 “취득세에서의 사실상 취득은 등기라는 형식적 요건은 없더라도 대금 지급 등 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미한다”고 밝혔다.

재판부는 수분양자들이 과세기준일 당시 분양대금 10%를 아직 지급하지 않았고, 소유권 이전등기 역시 마치지 않았다는 점을 핵심으로 봤다.

또한 “사용·수익권능은 소유권의 일부에 불과하며, 소유권과 구별되는 핵심은 처분권능”이라고 지적했다.

즉 수분양자들은 등기를 마치지 않아 제3자에게 처분하거나 담보로 제공할 수 있는 법적 지위에 있지 않았고, 반대로 조합은 잔금 완납 전까지 계약 해제와 재처분이 가능한 지위에 있었다는 것이다.

“조세평등원칙 위반도 아니다”

재판부는 조합 측이 주장한 조세평등원칙 및 실질과세원칙 위반 주장도 배척했다.

법원은 “잔금을 모두 지급하고 입주한 일반분양자들과, 잔금을 지급하지 않은 이 사건 수분양자들은 법률상 지위가 다르다”며 동일하게 취급할 수 없다고 판단했다.

결국 재판부는 “2024년도 재산세 과세기준일 당시 공동주택의 사실상 소유자는 수분양자가 아니라 조합”이라며 강남구청의 과세처분이 적법하다고 결론 내렸다.

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