▲ 대법원     ©법률닷컴

대법원이 재개발 등으로 상가 소유권이 변경된 경우, 임대차가 종료됐더라도 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 보호해야 한다는 판단을 내놨다.

대법원 3부(주심 대법관 이흥구)는 임대차 기간이 만료된 이후에도 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 건물 소유권이 제3자에게 이전됐다면 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하고 보증금 반환 의무까지 부담해야 한다고 판시했다.(대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결)

이번 사건은 재건축 정비사업 과정에서 상가 소유권이 조합으로 넘어간 뒤 발생한 분쟁이다. 임차인은 기존 건물주와 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못한 채 점포를 인도했고, 이후 새 소유자인 조합을 상대로 보증금 반환과 손해배상을 청구했다.

1·2심은 임대차가 기간 만료로 종료됐다며 임차인 청구를 받아들이지 않았지만, 대법원 판단은 달랐다.

대법원은 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항을 근거로 “임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 종료되지 않은 것으로 본다”고 해석했다. 이어 같은 법 제3조 제2항에 따라 소유권을 넘겨받은 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계한다고 판단했다.

즉, 임대차가 형식적으로 끝났더라도 보증금이 반환되지 않은 상태라면 임대차는 계속되는 것으로 간주되며, 건물을 넘겨받은 새 주인이 기존 임대인의 의무까지 그대로 이어받는다는 취지다.

대법원은 이에 따라 보증금 반환 청구를 배척한 원심을 파기하고 사건을 하급심으로 돌려보냈다.

다만 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 영업손실에 대한 청구는 받아들이지 않았다. 재판부는 조합이 임차인의 권리금 회수를 직접 방해했다고 보기 어렵고, 영업 손실 역시 법적 책임을 인정하기 어렵다고 판단했다.

이번 판결은 재개발·재건축 과정에서 빈번하게 발생하는 상가 임차인 분쟁에서 보증금 반환 책임의 귀속을 명확히 했다는 점에서 의미가 크다. 특히 임차인의 권리를 실질적으로 보호하는 방향으로 기존 판례를 재확인한 것으로 평가된다.

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