▲ 기사와 관계없음. 모델하우스에 전시된 아파트 모형     ©법률닷컴

임대차보증금 반환채권을 양수한 뒤 보증약정에 따라 임대차보증금을 대위변제한 주택도시보증공사(HUG)가 채권양도 통지를 별도로 하지 않았더라도 우선변제권을 행사할 수 있다는 법원 판단이 나왔다.

서울북부지방법원 민사 16 단독(정찬우 부장판서)은 배당이의 사건에서 근저당권자인 원고의 청구를 기각하고, 경매 배당표는 적법하다고 판시했다.(2026.1.23.선고 2025가단107133)

이 사건은 확정일자를 받은 임차인 G가 전세자금대출을 받으며 HUG와 전세금 안심대출보증약정을 체결한 데서 시작됐다.

G는 임대차보증금 2억1,000만 원 중 1억3,000만 원을 은행 대출로 마련했고, 이를 담보하기 위해 임대차보증금 반환채권을 HUG에 양도하는 계약을 체결했다.

이후 주택 소유권이 양도되고 임대차기간이 만료됐지만 임대인이 보증금을 반환하지 않자, HUG는 보증약정에 따라 보증금 전액을 대위변제했다.

HUG는 지급명령을 받아 강제경매를 신청했고, 경매 배당표에서는 1순위: 당해세 교부권자 강북구. 2순위: 임차인 G의 권리를 승계한 HUG. 3순위: 근저당권자인 원고 순으로 배당이 이뤄졌다.

이에 근저당권자인 원고는 “HUG가 채권양도 통지를 하지 않았으므로 우선변제권을 취득하지 못했다”며 배당이의를 제기했다.

이 사건의 쟁점은 채권양도 통지가 없으면 우선변제권을 상실하였느냐의 여부였다.

이에 대해 재판부는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항은 금융기관이 임대차보증금 반환채권을 담보 목적으로 양수한 경우 우선변제권을 승계하도록 한 규정일 뿐, 민법상 변제자의 법정대위(민법 제481조)를 배제하는 조항은 아니라고 판단했다.

즉, HUG가 보증계약에 따라 임대차보증금 전액을 지급했다면, 그 순간 임차인의 권리가 민법상 법정대위에 의해 모두 이전되며, 별도의 채권양도 통지 여부와 무관하게 우선변제권도 함께 승계된다는 것이다.

아울러 기존 임대인에게 채권양도 통지가 이뤄졌고, 주택임대차보호법에 따라 새로운 소유자가 임대차보증금 반환채무를 자동 승계하므로 추가 통지가 필수적 요건은 아니라고 봤다.

두 번째 쟁점은 임대차계약이 허위라는 주장이었다.

원고는 임대차보증금이 실제보다 부풀려진 허위 계약이라고 주장했으나, 법원은 실거래가 공개자료만으로 통정허위표시를 인정하기 부족하다고 판단했다.

또한 “실질은 매매계약이었다”는 주장 역시 객관적 반증이 없다는 이유로 배척했다.

재판부는 이같이 판단한 후 “HUG는 민법 제481조에 따른 법정대위로 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다”며 원고의 배당이의 청구를 전부 기각했다.

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